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Autor: Ernst Reutzel | 09. Februar 2016

Immobilienfinanzierung in der Region

Besonderheiten bei der Grundstücksfinanzierung

Besonders im Ballungsgebiet Frankfurt - Rhein - Main, durchaus aber auch in der weiteren Region (z. B. Main - Kinzig - Kreis, Wetteraukreis) gibt es immer weniger freie Baugrundstücke. Viele Gemeinden haben Wartelisten oder auch Besonderheiten beim Verkauf an Ortsfremde, soweit es neue Baugebiete betrifft.

Um so begehrter sind einzelne Grundstücke (z. B. Baulücken), wenn sie vom derzeitigen Eigentümer am Markt angeboten werden.

Auch unsere neuen Mandanten, nennen wir sie Silke und Andreas Schuster, haben vor zwei Jahren "die Gunst der Stunde genutzt". Das angebotene Grundstück hatte mit knapp 500 m² genau die gewünschte Größe, lag in einem ruhigen Wohngebiet und ist zudem nur 800 Meter entfernt vom Reihenhaus der Eltern.

Was lag damals also näher, als sofort die Finanzierung des Grundstücks zu beantragen. Viel Zeit zum Nachdenken blieb auch nicht, weil der beteiligte Makler (wie leider allzu oft) drängte, es gäbe weitere Interessenten und Schusters müssten sich schnell entscheiden.

Da die Nebenkosten (Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) an Eigenkapital vorhanden waren, fand sich auch leicht eine Bank, die den Grundstückspreis mit Euro 115.200,00 zu 100 Prozent finanzierte. Der durchaus "gute" Zinssatz wurde für 10 Jahre festgeschrieben, damit Zinsänderungsrisiken für diesen Zeitraum ausgeschlossen werden konnten. Die Anfangstilgung wurde damals noch mit 1 % festgelegt. Für die Bank war das tendenziell auch einfach, da die niedrige monatliche Rate in Höhe von EUR 287,50 nur für das Grundstück problemfrei von dem Ehepaar Schuster bedient werden konnte.

Wie sich jetzt herausstellte, war es (nur aus Glück) nicht so schlimm, dass die Prüfung, ob das Grundstück überhaupt geeignet war, nicht so intensiv vorgenommen wurde. Die Eheleute Schuster haben zum erstenmal ein Grundstück gekauft. Viele Fragen wurden damals nicht geklärt. Damit es anderen Grundstückskäufern nicht genauso geht, wird Merkantil im nächsten Standpunkt eine Checkliste zum Grundstückskauf erstellen.

Aber zurück zum Thema, der Baufinanzierung von Silke und Andreas Schuster. Das Gebäude wird mit allen Nebenkosten rund EUR 220.000,00 kosten. In der Zwischenzeit wurden EUR 20.000,00 angespart, so dass noch die Summe von EUR 200.000,00 zu finanzieren ist. Zusammen mit der Grundstücksfinanzierung, bei der noch eine Restschuld von knapp EUR 113.000,00 besteht, errrechnet sich eine Gesamtfinanzierung von knapp EUR 313.000,00. Natürlich ist die monatliche Rate mit jetzt rund EUR 1.100,00 deutlich teurer, als bisher, wo nur das Darlehen für das Grundstück zu bedienen war. So genau wurde das damals nicht erläutert. Beispielsweise verlangen heute alle Banken (zu Recht) mindestens eine Anfangstilgung von 2 %.

Das eigentliche Problem für Silke und Andreas Schuster ist, dass sie "auf Gedeih und Verderb" auf das Wohlwollen der Bank angewiesen sind, die vor 2 Jahren das Grundstück finanzierte. Da der Zins dort für 10 Jahre festgeschrieben wurde, kann die Grundstücksfinanzierung nicht abgelöst werden. Selbst wenn die Bank dem zustimmen würde, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund Euro 12.000,00 an.

Keine andere Bank wird aber ein Haus finanzieren, das nur durch eine Grundschuld besichert werden kann, bei der eine andere Bank mit einer Grundschuld in Höhe des Grundstückspreises im Range vorgeht.

Unsere Mandanten können also nur hoffen, dass die Bank, die vor 2 Jahren das Grundstück finanzierte, auch heute gute Konditionen hat und dass die Bedingungen der Bank (die anders sind als vor 2 Jahren) es zulassen, das Gebäude zu finanzieren.

Im Ergebnis gilt also die ganz konkrete Empfehlung, den Ankauf von Grundstücken, die auch bald bebaut werden sollen, nur variabel zu finanzieren. Der Zins darf nicht für längere Zeit festgeschrieben werden. Alles andere ist ein Ritt auf der Rasierklinge.

Ernst Reutzel
Merkantil - Beratung GmbH
http://www.merkantil.org/category/standpunkt

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Merkantil ist eine qualitativ anspruchsvolle Beratungsboutique mit Sitz in der Wetterau. Merkantil ist qualifiziert, erfahren und unabhängig. Das Beratungsunternehmen ist fokussiert auf kleine und mittlere Unternehmen (KMU). Diese suchen das Gespräch insbesondere dann, wenn größere Entscheidungen anstehen. Darüber hinaus werden Hauskäufer auf Ihrem Wege zur Immobilie mit einer umfassenden Finanzierungsberatung begleitet. Gerne arbeiten die Berater in der Region, also im Wetteraukreis oder Main-Kinzig-Kreis. Wegen der wirtschaftlichen Dynamik sind Schwerpunkte der Tätigkeit die Städte Hanau, Offenbach (incl. Kreis) und natürlich die Metropole Frankfurt. Räumliche Nähe beinhaltet Ortskenntnis.


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