Jones Lang LaSalle zum Hamburger Bürovermietungs- und Investmentmarkt

Das Immobilienjahr 2011 bilanziert positiv in der langjährigen Marktstatistik der Hansestadt Hamburg - sowohl im Blick auf den Vermietungs-, als auch im Blick auf den Investment-Bereich.
"Unsere Prognosen zur Jahresmitte 2011 haben sich bestätigt, wir können auf eine dynamische Vermietungsentwicklung im Gesamtjahr zurückblicken", so Andreas Wende, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle in Hamburg. Und sein Kollege Frank-D. Albers, Leiter Büroinvestment bei Jones Lang LaSalle in Hamburg, ergänzt: "Investiv war der Hamburger Markt von einer geradezu erfreulichen Alltäglichkeit geprägt."  

Umsatz in 2011 eines der Top 3 Ergebnisse der letzten 10 Jahre - Zurückhaltung im Blick voraus auf das zweite Halbjahr 2012

Die Dinge waren, wie sie waren an der Waterkant. Und das Umsatzvolumen hat davon profitiert: 45.000 m² - der größte Eigennutzerdeal, der jemals auf dem Hamburger Markt verzeichnet wurde, hievte das Jahresergebnis 2011 noch leicht über den Vorjahresumsatz. Zusammen mit zehn weiteren Abschlüssen zwischen 5.000 und 14.000 m², bis auf einen alle im zweiten Halbjahr getätigt, sorgten diese im Besonderen für den Gesamtumsatz von 540.000 m². Dies entspricht einem Plus von etwas über 7 %. Mit dem drittbesten Ergebnis seit 2001 wurde der 10-Jahresdurchschnitt um 22% übertroffen. In dieser Zeitspanne gab es viermal einen Megadeal um die 40.000 m², allesamt Anmietungen. Dieses Mal wird ein neues Gebäude ganz auf die Bedürfnisse eines Nutzers zugeschnitten: Bauherr und Nutzer in einem, Eigennutzung eben.  

Nutzer unbeeindruckt von Krisen

Ein Blick auf die Anzahl der Deals zeigt, wie aktiv die Unternehmen waren: Dank 659 Abschlüssen - die meisten Mietverträge (80 %) lagen unter 1.000 m² und deckten ein Volumen insgesamt von 200.000 m² ab - haben die Nutzer 17 % mehr Mietverträge unterschrieben als 2010. Verglichen sogar  mit den beiden Umsatzrekordjahren 2007 (mit einem Mehrumsatz von + 8,5 % gegenüber 2011) sowie 2008 (nahezu auf dem jetzigen Niveau) war die Entscheidungsfreude in 2011 größer: prozentual wurden knapp 3 %  bzw. 9 % mehr Mietverträge unterschrieben. Und dabei spielten Expansionen durchaus eine bemerkenswerte Rolle - dem Trend in den anderen deutschen Immobilienhochburgen folgend: die Nettoabsorption schlug mit 223.000 m² zu Buche. "In 2011 war bei den Nutzern nichts zu spüren von Krise, egal ob gefühlt oder tatsächlich. Weder als manisch noch als depressiv kann man das Verhalten charakterisieren", so Wende. "Die immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten stimmten ganz einfach. Die deutsche Realwirtschaft hat stabilen Grund unter den Füßen. Allerdings rechnen wir angesichts einer deutlich verringerten Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts und der in der Regel zeitversetzten Reaktion der Immobilienakteure auf immobilienwirtschaftliche Effekte 2012 mit einem moderaten Umsatzrückgang voraussichtlich im zweiten Halbjahr. Wenn wir unsere derzeitige Prognose von um die 500.000 m² erreichen, liegen wir in etwa auf dem Niveau des 5-Jahresdurchschnitts - und das wäre ein Ergebnis, mit dem der Markt gut leben kann."  

Einen deutlichen Anstieg weist die gewichtete Durchschnittsmiete auf. Im Jahresverlauf legte sie um 11 % auf 14,67 Euro/m²/Monat zu, insbesondere im letzten Quartal. "Dies ist auf einige Großdeals zu höheren Preisen zurückzuführen. So haben sieben Anmietungen jenseits der 5.000 m² einen Mietpreis zwischen 16,00 und 21,00 Euro erzielt. Mehr als die Hälfte aller Mietverträge wurden zwischen 10,00 und 16,00 Euro abgeschlossen.  

Investmentmarkt: Bestes Transaktionsvolumen der letzten vier Jahre - es hätte noch mehr sein können

Die 2 Mrd. Euro-Marke und damit das beste Transaktionsergebnis der letzten vier Jahre wurde 2011 auf dem Hamburger Investmentmarkt zwar erreicht und mit dem Verkauf des Shopping Centers ,Hamburger Meile' auch die größte Transaktion der letzten vier Jahre getätigt, "aber eigentlich hatten wir noch mehr erwartet", so Frank-D. Albers. "Diese größte Transaktion erreichte nicht annäherungsweise die Big Shots der Rekordjahre 2006 und 2007, die sich zwischen 380 Mio. Euro und mehr als 800 Mio. Euro bewegten. "Nicht dass solche Größenordnungen alljährlich möglich wären, aber über der 100 Mio.-Marke wäre durchaus was drin gewesen - und damit ein höheres Gesamtvolumen. Dass es dazu 2011 nicht kam, lag allerdings weder an mangelnder Nachfrage, noch an realisierten Abschlüssen insgesamt." Die Nachfrage war da, aber das adäquate Produkt eben nicht, obwohl die Anzahl der Deals (88) deutlich über dem Vorjahr lag. 2011 braucht auch den Vergleich mit dem 5-Jahresschnitt (66) nicht scheuen. 11 Transaktionen wurden in einer Größenordnung über 50 Mio. Euro gehandelt, darunter zwei im dreistelligen Bereich (2010: 13, darunter drei im dreistelligen Bereich). Die meisten Kaufengagements bewegten sich unter 20 Mio. Euro mit einem Volumen von insgesamt 430 Mio. gegenüber 240 Mio. ein Jahr zuvor. Woran ist ein höheres Volumen 2011 also letztendlich gescheitert? Der Blick ins Detail gibt die Antwort: Die Top 5 Transaktionen summierten sich auf ein Volumen von 564 Mio. Euro, 2010 waren es 628 Mio. Euro. Dabei waren die Transaktionen in 2011, die in der Statistik die Plätze 2 bis 5 belegten, teilweise deutlich kleiner als die entsprechenden Platzhalter in 2010. Vor allem im zweiten Halbjahr konnte das Potential nicht ausgenutzt werden: wer großvolumig einkaufen wollte, wurde nicht fündig. Hamburg ist eine der deutschen Immobilienhochburgen, die im zweiten Halbjahr ein geringeres Transaktionsvolumen aufweist als in den ersten sechs Monaten - allerdings bei einer Zunahme der Anzahl. Zur Jahresmitte 2011 noch auf Platz 2 hinter Frankfurt, musste die Hansestadt im Ranking der Investmentstandorte in Deutschland zum Jahresende neben der Mainmetropole auch München deutlich und Berlin knapp an sich vorbeiziehen lassen. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag 2011 mit 23 Mio. Euro deutlich unter dem Wert des Jahres davor. "Ein bisschen schmerzt es schon, aus den Top 3 gefallen zu sein, denn das Fotofinish mit Berlin war knapp. Aber auch 2012 geht Hamburg erneut mit guten Aussichten an den Investmentstart. Neues Jahr, neue Herausforderung", so Albers.  

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien lag Ende 2011 bei 4,85 %, dem niedrigsten Wert seit Mitte 2008. Tendenz für 2012: stabil. Geschäftshäuser erzielten 4,10 %. "Der Fokus der Investoren gilt ganz eindeutig der Qualität. Von dieser objektspezifischen Qualität weichen sie auch dann nicht ab, wenn sie den Kauf einer Immobilie in Teilmärkten außerhalb der Innenstädte ins Auge fassen", so Albers. Für Produkte oder Standorte, die eben nicht Prime- oder Core-Anforderungen erfüllen, zeigen die Renditen eher nach oben und die Schere zu Secondary-Renditen öffnet sich wieder - auf bis 200 Basispunkte, je nach Lage, Qualität, Restlaufzeit und Bonität der Mieter.  

Immobilieninvestments als sicherer Hafen

Core-Investoren denken langfristig und über den Tag hinaus. Nachhaltigkeit der Investmentaktivitäten ist die Maxime, die Risikoklasse "Core" gilt als sicherer Hafen: "Das Ziel ist eine stabile und kontinuierliche Ausschüttung. Die Aussichten dafür sind auf dem Hamburger Markt vergleichsweise gut", kommentiert der Investmentexperte. Auch Hamburg wird sich allerdings einer globalen Konjunktureintrübung letztlich nicht entziehen können. Tendenziell unter Vorjahresniveau sieht Albers deshalb die Transaktionsvolumina zum Jahresende 2012: "Von außeralltäglichen Höhenflügen im Investment-Bereich gehe ich nicht aus. Aber wer als Anleger ein sicheres Investment für sein Geld sucht, ist in der Hansestadt nach wie vor an der richtigen Stelle." Bei ihrer Suche nach Anlageobjekten profitieren institutionelle wie private Investoren, so Albers, von Produkten, die auf Betreiben der Banken in den Markt gelangen: "Die Banken werden auf der Produktseite zu den wesentlichen Treibern im zweiten Halbjahr 2012 gehören, weil sie nach wie vor äußerste Zurückhaltung im Refinanzierungsbereich pflegen." Die geschlossenen Fonds, 2011 noch aktive Käufer, werden genauso wie die offenen Fonds generell 2012 eher auf der Verkäufer-Seite stehen. "Die Emittenten und deren Verkäufer tun sich schwer, ihre Produkte an die Frau bzw. an den Mann zu bringen", so Albers.