Schönheitsreparaturen im Gewerbemietrecht

(ImmobilienScout24) Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung (XII ZR 84/06) vom 8. Oktober 2008 zu starren Fristen bei Schönheitsreparaturen in Gewerbemieträumen geäußert.

Im zugrunde liegenden Streitfall ging es um die Frage, ob Schönheitsreparaturen über starre Fristen eingefordert werden können, ohne den aktuellen Erhaltungszustand der Mieträume zu berücksichtigen.
Konkret ging es um eine Formulierung im Gewerbemietvertrag, welche die Mieterein verpflichtete, auf eigene Kosten Bad, Küche und WC alle drei Jahre und die restlichen Räume alle fünf Jahre von Fachhandwerkern renovieren zulassen. Nachfolgend wurden praktische Beispiele für Schönheitsreparaturen aufgeführt.
Grundsätzlich obliegt die Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Vermieter. Es ist aber durch langjährige Rechtsprechung gebilligt, die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag dem Mieter aufzuerlegen. Allerdings müssen die dafür verwendeten Formulierungen einer Überprüfung durch § 307 BGB standhalten. Nach § 307 BGB sind sog. Formularklauseln unwirksam, wenn sie eine der am Vertrag beteiligten Parteien gemäß dem Grundsatz von treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine solche Benachteiligung existiert nach §307 Abs. 2 BGB dann, wenn die gewählte Formulierung nicht mit dem gesetzlichen Grundgedanken der betroffenen Bestimmung zu vereinbaren ist, d.h. dem eigentlich vom Gesetzgeber gewollten zuwider läuft.

Der Bundesgerichtshof sieht im vorliegenden Fall eine solch unangemessene Benachteiligung, da bei den starren Fristen dem Mieter der Einwand genommen wird, dass die Mietsache überhaupt nicht renovierungsbedürftig ist. Schließlich müsse ein zur Renovierung verpflichteter Vermieter auch nur bei Bedarf die Mieträume renovieren.

Überraschend kommt die Entscheidung nicht. Für das Wohnungsmietrecht existiert eine solche Grundentscheidung des Bundesgerichtshofs zu starren Fristen bereits seit 2006, der sich der für Gewerbemietrecht zuständige Senat nunmehr angeschlossen hat.