Geschäftliche Aktivitäten in der Mietwohnung

(ImmobilienScout24) Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (VIII ZR 165/08) sich mit der Problematik von geschäftlichen Aktivitäten in einer Mietwohnung auseinandergesetzt. Im konkreten Fall hatte ein Vermieter mit einem Mieter einen Mietvertrag geschlossen in dem in §1 des Mietvertrages festgelegt war, dass die Anmietung zu Wohnzwecken erfolgen sollte.

Gleichzeitig fand sich in §11 des Mietvertrages dass der Mieter die Wohnung zu anderen als den in §1 genannten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen durfte.

Der Mieter arbeitete als Immobilienmakler. Er übte diese Tätigkeit in der Mietwohnung aus.
Der Vermieter forderte den Mieter unter Androhung, dass Mietverhältnis zu beenden, dazu auf, die gewerbliche Nutzung der Wohnung zu unterlassen. Der Mieter kam der Aufforderung nicht nach, weshalb der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich kündigte. Im Prozess verlangt der Vermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie einen Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten.

Während das Arbeitsgericht dem Kläger Recht gab, hielt das Berufungsgericht die Klage für unbegründet. Dem widersprach der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung. Das Berufungsgericht ging davon aus, dass der Betrieb eines Gewerbes in der Wohnung nicht als Kündigungsgrund ausreiche.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes stellt der Bundesgerichtshof klar, dass die grenze der vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung schon dann überschritten sein kann, wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen Zwecken nutzt und dies nach außen hin in Erscheinung tritt.

Wie der Umfang der geschäftlichen Tätigkeit in Mietwohnungen aussehen darf, ist in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Der Bundesgerichtshof hat hier mit seiner neuen Entscheidung klare Maßstäbe gesetzt. Ihm ist es wichtig, inwieweit die geschäftliche Tätigkeit des Mieters nach außen hin in Erscheinung tritt. So sind Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, Telearbeit eines angestellten oder die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors im heimischen Arbeitszimmer problemlos. Auch der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes ist möglich.

Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt dagegen eine Nutzung vor, die der Vermieter ohne eine entsprechende Vereinbarung nicht dulden muss. Allerdings sieht der BGH die Möglichkeit, dass der Vermieter im Einzelfall nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet sein kann, einer teilgewerblichen Nutzung zuzustimmen. Das kommt dann in Betracht, wenn der Mieter seine Tätigkeit ohne Mitarbeite rund ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr ausübt. Es hängt damit teilweise davon ab, wie der Selbstständige seine berufliche Arbeit organisiert. So kann ein Rechtsanwalt oder Makler durchaus seine Arbeit im Wesentlichen am Schreibtisch und ohne in der Wohnung beschäftigte Mitarbeiter erledigen. Der Bundesgerichtshof stellt dagegen klar, dass ein Anspruch auf Gestattung der Tätigkeit regelmäßig nicht in Betracht kommt, wenn für die gewerbliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden. Da dieser Punkt im vorliegenden Fall nicht ganz klar war, hob der BGH das Urteil des Berufungsgerichtes auf und überwies den Fall zur Endentscheidung an das Berufungsgericht zurück.