Mietzinsforderung

(ip/RVR) Anfang dieses Jahres hatte der BGH über die Aktivlegitimation der klagenden Partei für eine Mietzinsforderung gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu befinden, wenn sie das Eigentum an der vermieteten Wohnung durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erhielt. Im Streitfall komme es dafür nicht auf eine entsprechende Anwendung von § 566 BGB an, sondern die Klägerin sei aufgrund einer konkludenten Vertragsübernahme in den Mietvertrag eingetreten.

Der Beklagte schloss mit einer GmbH einen Mietvertrag über eine Wohnung, die sich im damaligen Zeitpunkt im Eigentum des Alleingesellschafters und Geschäftsführers dieser GmbH befand. Sodann wurde das Grundstück mit der Mietwohnung in der Zwangsversteigerung durch die Klägerin erworben. Dies wurde dem Beklagten mitgeteilt, ebenso, dass die Klägerin nunmehr als Eigentümerin in den Mietvertrag eingetreten sei. Fortan zahlte der Beklagte den Mietzins an die Klägerin. Nach Lärmbelästigungen aus der Nachbarwohnung forderte der Beklagte die Klägerin zur Nachbesserung auf und minderte für den streitigen Zeitraum - unberechtigt, da nach den Feststellungen aller Instanzen kein Mangel vorlag - die Miete. Die Klägerin führte nach der Mängelanzeige Arbeiten in der Nachbarwohnung durch und machte die streitigen Mietzinsforderungen gerichtlich geltend. Die GmbH stellte nach der Zwangsversteigerung keinerlei Forderungen an den Beklagten.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht verurteilte antragsgemäß. Die Revision zum BGH blieb erfolglos. Der VIII. Senat bejahte die Frage der Aktivlegitimation der Klägerin, wich in der Begründung jedoch von der Berufungsinstanz ab.
Diese hatte angenommen, die Klägerin sei in entsprechender Anwendung von § 566 BGB als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. § 566 BGB sei in der Zwangsversteigerung über § 57 ZVG anzuwenden. § 566 BGB setze aber grundsätzlich voraus, dass Vermieter und veräußernder Eigentümer personenidentisch sind. Dies war hier aber unstreitig nicht der Fall. Die Vorschrift könne aber analog angewandt werden, „wenn der Mietvertrag - wie hier - mit Zustimmung des Eigentümers von einer Gesellschaft abgeschlossen werde, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Eigentümer zum damaligen Zeitpunkt gewesen sei“.Der BGH wich von dieser Beurteilung insofern ab, als es für den konkreten Fall gar nicht darauf ankomme, ob die Klägerin kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages entsprechend
§ 566 BGB in Verbindung mit § 57 ZVG eingetreten sei.

Denn jedenfalls sei die Klägerin auf rechtsgeschäftlichem Wege in das Mietverhältnis mit dem Beklagten eingetreten, nämlich durch Vereinbarung zwischen der Klägerin und der GmbH und der Zustimmung des Beklagten. Auf allen drei Seiten sei der rechtsgeschäftliche Wille zur Vertragsübernahme hinreichend zum Ausdruck gekommen. Sowohl in der Zahlung des Mietzinses an die Klägerin, wie auch im Nacherfüllungsverlangen sei eine konkludente Zustimmung des Beklagten in den Vermieterwechsel zu sehen. Die Klägerin sah sich durch die Mängelanzeige veranlasst, Arbeiten in der Nachbarwohnung durchzuführen, wodurch ebenfalls konkludent der Wille zur Vertragsübernahme hervortrete. Auf Seiten der GmbH schließlich trete ein derartiger Wille durch schlüssiges Verhalten dadurch zum Vorschein, als sie nach der Zwangsversteigerung keinerlei Ansprüche gegen den Beklagten geltend machte.
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BGH vom 20.01.2010, Az. VIII ZR 84/09
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