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Autor: Vu Dinh | 12. Juli 2016

Warum sind Immobilien steuerlich so attraktiv?

Tipps von Fachbuchautor Alexander Goldwein

Warum sind Immobilien steuerlich so attraktiv?
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Nahezu täglich kann man in der Zeitung lesen, dass man mit Investitionen in Immobilien Steuern sparen kann. Sehr selten findet man genaue Erklärungen, wie es funktioniert und woraus sich die Steuerspareffekte ergeben.
1. Dopplung von abziehbaren Werbungskosten: Beginnen wir mit der Betrachtung, wie die Erträge aus der Vermietung einer Immobilie besteuert werden. Diese sind der Einkommensteuer unterworfen. Steuerpflichtig sind jedoch nicht die gesamten Mieterträge. Es dürfen die sogenannten Werbungskostenabgezogen werden. Dazu gehören z.B. Zinsen für eine Darlehensfinanzierung und Instandhaltungskosten für Reparaturen und Renovierungen. Schließlich kann darüber hinaus ein pauschaler Betrag in Form einer Absetzung für Abnutzung (AfA) abgezogen werden. Dieser beträgt in der Regel jährlich 2% der Anschaffungskosten für das Gebäude (ohne Grundstück). Ist Ihnen etwas aufgefallen? Eigentlich liegt hier eine Dopplung von abzugsfähigen Werbungskosten vor. Denn mit abziehbaren Instandhaltungskosten (z.B. Reparatur der Heizung oder Erneuerung von Fußböden) ist der Wertverfall durch Abnutzung eigentlich schon erfasst. Der Gesetzgeber gewährt jedoch gleichwohl zusätzlich einen pauschalen AfA-Satz als Abzugsposten. Damit können bei Lichte betrachtet die Kosten der Abnutzung doppelt abgezogen werden. Daraus ergeben sich natürlich attraktive Steuervorteile. Denn normalerweise dürfen Werbungskosten nur einmal abgezogen werden. Wie Sie sehen, tut der Steuergesetzgeber sehr viel Gutes für Immobilieninvestoren. 

2. Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen

Nun gibt es noch einen weiteren Aspekt, aus dem sich Steuervorteile ergeben. Ich meine damit Veräußerungsgewinne. Wenn Sie eine Renditeimmobilie nach 10 bis 15 Jahren Bewirtschaftungszeit verkaufen und dabei einen höheren Verkaufspreis erzielen als Sie selbst bezahlt haben, dann ist die gute Nachricht, dass dieser Veräußerungsgewinn steuerfrei ist. Jedenfalls dann, wenn Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatvermögen gehalten haben. Das ist eine sehr attraktive Privilegierung von Immobilien gegenüber Aktien oder anderen Investitionsobjekten, bei denen Veräußerungsgewinne stets steuerpflichtig sind (jedenfalls nach der seit dem 1.1.2009 geltenden Rechtslage). Daraus können sich beachtliche Steuerspareffekte ergeben. Denn Wertsteigerungen von Immobilien können schnell große Beträge erreichen. Insbesondere bei der derzeitigen Marktlage können in guten und mittleren Lagen sehr hohe Veräußerungsgewinne realisiert werden.

Zum Schluss möchte ich noch darauf hinweisen, dass dieses Steuerprivileg für Veräußerungsgewinne bei Immobilien weder betragsmäßig noch hinsichtlich der Anzahl der verkauften Immobilien nach oben begrenzt ist, wenn stets darauf geachtet wird, die Immobilien nicht vor 10 Jahren Haltedauer zu verkaufen. Relevanter Stichtag ist dabei sowohl für die Anschaffung als auch für den Verkauf das Datum des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages. Auch hier ist die Handschrift des Gesetzgebers zu erkennen, Immobilieninvestoren etwas Gutes zu tun.

Der Verfasser dieses Artikels ist Autor des Bestsellers „Geld verdienen mit Wohnimmobilien“ sowie des Buches „Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren“.    

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