Jetzt Mieter oder Käufer finden Anzeige schalten
Sie sind hier: Rund um die Immobilie » Artikelansicht
Autor: Thomas Knedel | 14. Februar 2016

Investoren dürfen keiner Immobilienkalkulation glauben

Thomas Knedel über die professionelle Renditeberechnung

Beim Immobilienkauf bieten Makler und Verkäufer Ihre Objekte häufig zum x-fachen der Jahresmiete, also mit einem bestimmten Vervielfältiger an. Dahinter versteckt sich eine grobe Renditerechnung, die aus den Parametern Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten sowie den Jahresnettomieteinnahmen besteht. Ob ein solch knappes Zahlenwerk jedoch für ein Immobilienschnäppchen oder ein überteuertes Angebot steht, lässt sich so kaum ableiten.

Immobilieninvestment-Experte Thomas Knedel warnt daher ausdrücklich davor, einem verführerisch niedrigen Vervielfältiger zu trauen. Er legt Investoren nahe, stets selbst nachzurechnen. Nur so können sie seiner Meinung nach sicher investieren. "Momentaufnahmen müssen nicht dem realen Marktwert entsprechen" Renditewerte und der Vervielfältiger sind ein wichtiges Merkmal einer Immobilie. Beide drücken auf verschiedene Weise dasselbe aus. Der Vervielfältiger ist ein Wert, mit dem die Jahresmieteinnahmen multipliziert werden. Daraus ergibt sich der marktübliche Kaufpreis. Der mathematische Kehrwert dieses Vervielfältigers entspricht der aktuellen Bruttorendite. Diese ist auch kalkulatorisch zu errechnen. Beide Werte hängen damit unmittelbar zusammen. So steht der Vervielfältiger 18 beispielsweise für eine Rendite von 5,56 %. Allerdings können diese Zahlen täuschen.

Thomas Knedel erklärt, warum diese allenfalls als grobe Anhaltspunkte gelten können: "Investoren müssen sehr vorsichtig sein. Denn Angaben des Verkäufers oder Maklers sind generell zu hinterfragen. Wichtig ist: Es handelt sich dabei um Ist-Werte und um subjektive Erwartungen des Verkäufers. Der Investor muss jedoch für seine eigene Zukunft planen." Das bedeutet, er muss die kurz- und mittelfristig erzielbaren Mieten, Kosten sowie Risiken und Chancen einkalkulieren. Schon kleine Unterschiede in den Grundannahmen wie für Mieteinnahmen oder Bewirtschaftungskosten bedeuten teilweise große Abweichungen für die spätere Rendite bzw. den Immobilienwert.

Knedel erläutert: "Der Unterschied zwischen Vervielfältiger 16 und 18 bedeutet zum Beispiel einen Renditeunterschied von 0,69 Prozentpunkten. Das ist aus Investorensicht sehr viel und kann die Wirtschaftlichkeit eines Kaufs infrage stellen."Der Immobilieninvestment-Experte weist daher nachdrücklich darauf hin: "Momentaufnahmen müssen nicht dem realen Marktwert entsprechen. Im Gegenteil! Zwei Immobilien können den gleichen Vervielfältiger und Kaufpreis aufweisen, aber für den Investor völlig verschiedene Chancen und Risiken bedeuten. Daher muss der Investor stets selbst nachrechnen." Als Beispiele führt Thomas Knedel zwei Fälle an. 

Zwei Beispiele erklären Fallen für die Immobilienkalkulation
Das erste Beispiel betrifft eine Immobilie, die derzeit vollständig vermietet ist. Liegt das Mietpreisniveau aktuell über dem des Marktes, kann der Investor aber zukünftig nur schwer Mietpreiserhöhungen verlangen oder beim Mieterwechsel kaum die aktuellen Preise halten. Die Hochrechnung des Immobilienwertes allein mit der Ist-Miete wäre in diesem Fall ein extremes Risiko, das zum Teilverlust der Investition führen kann. Der Käufer muss also zwingend mit den niedrigen, marktüblichen Mieten kalkulieren. Thomas Knedel betont in diesem Zusammenhang, wie wichtig die Beobachtung des Marktes ist. Denn, so der Experte, "hier liegt für gut informierte Investoren sogar eine große Chance." Wäre die Beispielimmobilie nämlich unter dem Marktniveau vermietet, könnte der Investor beispielsweise mit zukünftig deutlich höheren Mieteinnahmen rechnen. "Daraus ergeben sich völlig vom aktuellen Vervielfältiger und dem Kaufpreis abweichende Immobilienkalkulationen, die zusätzlichen Cashflow und eine höhere Rendite bedeuten können. Das ist ein wichtiger Grund, immer selbst - und zwar mit eigenen Daten - nachzurechnen", so Knedel.

Als zweites Beispiel nennt der Experte eine Immobilie mit relativ hohen laufenden Kosten aus der Bewirtschaftung bzw. tatsächlichen Vermietungsquote. Thomas Knedel erläutert: "Je höher der prozentuale Anteil dieser Kosten ist, desto riskanter ist der Kauf der Immobilie. Denn fällt ein Teil der Mieteinnahmen durch zum Beispiel längeren Leerstand weg, gefährdet das trotz günstigem Vervielfältiger schnell die gesamte Investition und kann im Extremfall sogar zur Zahlungsunfähigkeit führen." Besonders riskant sind daher Immobilien in strukturschwachen Lagen mit einem hohen Anteil leer stehender Einheiten. Knedel schiebt nach: "Speziell auf Angaben des Verkäufers zum aktuellen Vermietungsstand sollte sich kein Investor verlassen. Hier ist es zwingend für eine seriöse Immobilienkalkulation, die tatsächlichen zukünftigen Kosten inklusive entsprechender Risikoabwägung anzusetzen."

Ohne professionelle Immobilienkalkulation kein Kauf
Thomas Knedel warnt jedoch nicht nur eindringlich davor, den Angaben der Verkäufer zu trauen. Auch die eigene Immobilienkalkulation müsse auf einer breiten Basis stehen. Objektzustand, Lage und eine intensive Auseinandersetzung mit dem Markt und den Darlehenskosten sowie ein Netzwerk aus fachkundigen Experten seien dazu unabdingbar. Bei der Berechnung selbst können Investoren auf professionelle Kalkulationstools zurückgreifen. Diese erleichtern nach der Vorarbeit die Rechenschritte und helfen bei einer soliden Kalkulation. Der Immobilieninvestment-Experte hat mit dem IIPRO-Tool eine solche Kalkulationshilfe mit zahlreichen Hilfestellungen veröffentlicht (http://immopreneur.de/topic/40-iipro-tool-die-varianten/). 

Pressekontaktinformationen:

Thomas Knedel
Frankfurter Straße 120-126
63263 Neu-Isenburg
Telefon: 06102 8836625
E-Mail: service@immopreneur.de


Firmeninformationen:

Über Immobilieninvestment-Experte Thomas Knedel Thomas Knedel ist seit 1998 als Immobilieninvestor und seit 2007 als geschäftsführender Gesellschafter der Triamis GmbH tätig. Als Experte veröffentlicht er regelmäßig Fachartikel in verschiedenen Medien. Zudem veranstaltet er Workshops und betreibt neuerdings die Immobilieninvestment-Community Immopreneur.de. Sein Wissen stellt er darüber hinaus unter anderem in seinem Praxishandbuch für Immobilieninvestoren "Erfolg mit Wohnimmobilien - So werden Sie in 6 Monaten privater Immobilieninvestor" sowie in Blogartikeln unter Immopreneur.de (http://immopreneur.de) zur Verfügung.


609 Views
Druckansicht | PDF-Version


Immobilien finden